Vaste vergoeding bij renovatie huurwoning
Renovatie van huurwoningen kan flink duurder uitpakken dan begroot. En dan doel ik niet op de bouwkosten, maar op de vergoeding die aan de huurders moet worden betaald.
Huurders hebben recht op een vergoeding als zij door sloop of renovatie van hun woning genoodzaakt zijn om te verhuizen. Het maakt daarbij niet uit wie het initiatief heeft genomen voor de renovatie; ook als de huurder zélf heeft aangedrongen op woningrenovatie, geldt de regeling, aldus de Hoge Raad in 2016.
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Voor sociale huurwoningen bestond die vergoedingsregeling allang. In 2010 is de verhuisvergoeding opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:220 lid 5 en 6 BW), waardoor deze regeling nu geldt voor alle huurwoningen, ook particuliere. Momenteel (2019) bedraagt de wettelijke minimumvergoeding € 6.095,-. Wie aantoonbaar hogere kosten moet maken, kan ook het meerdere claimen.
Ook bij tijdelijke verhuizing
Wat veel mensen niet weten, is dat ook bij een tijdelijke verhuizing recht bestaat op de verhuisvergoeding. Het gaat om een vast minimumbedrag. Het is niet van belang of daadwerkelijk voor zo’n bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten is uitgegeven. Zelfs huurders die tijdens de renovatie – noodgedwongen – een paar weken uit logeren gaan, hebben recht op € 6.095,-.
Ook door het aanbieden van een ‘pauzewoning’ of ‘douchewoning’ als voorziening tijdens de renovatie ontloopt de verhuurder niet zomaar zijn vergoedingsplicht. Vaak moeten zulke woningen met meerdere gezinnen tegelijkertijd gedeeld worden waardoor zo’n pauzewoning geen aanvaardbaar alternatief vormt voor het gemis aan water, sanitair, verwarming en kook- en wasgelegenheid tijdens de renovatie. Als de huurder ervoor kiest om tijdens de renovatie gebruik te maken van door de verhuurder ter beschikking gestelde voorzieningen, bijvoorbeeld een douchewoning, dan mogen de kosten daarvan in mindering worden gebracht op de verhuisvergoeding. Het gerechtshof Den Haag heeft in twee uitspraken de verrekening voor een ter beschikking gestelde “douchewoning” gesteld op € 5,- per dag.
Zolang de woning niet bewoonbaar is, hoeft bovendien geen huur betaald te worden.
Mag de wettelijke vergoeding door de rechter worden gematigd?
Sommige kantonrechters vonden dat de wettelijke verhuiskostenvergoeding onredelijk hoog is ten opzichte van de werkelijk gemaakte verhuiskosten. Om die reden is in een aantal rechtszaken de verhuiskostenvergoeding door de kantonrechter gematigd naar € 1.500.
Het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden heeft echter inmiddels in zijn arrest van 11 december 2018 geoordeeld dat er in beginsel geen grond is voor matiging van de vergoeding omdat de wetgever heeft gekozen voor een dwingendrechtelijke regeling met een vaste minimumbijdrage. De kantonrechters die anders hebben geoordeeld, zijn in dat opzicht dus in het ongelijk gesteld. Een vaste vergoeding is een vaste vergoeding. Matiging is in beginsel niet toegestaan.
Een vaste vergoeding is een vaste vergoeding!
Volledig ingerichte logeerwoning aangeboden gekregen?
Als de huurder tijdens de renovatie mocht wonen in een volledig ingerichte logeerwoning, zodat geen inboedel hoefde te worden verhuisd, dan wordt in recente rechtspraak wisselend geoordeeld over de vraag of sprake is van een noodzaak tot verhuizing. Sommige kantonrechters menen dat geen sprake is van verhuizing als de huurder in een volledig ingerichte wisselwoning kon wonen en geen inboedel hoefde te verhuizen. Daarmee gaan deze kantonrechters voorbij aan de Memorie van Toelichting en aan het arrest van 22 april 2016 van de Hoge Raad. Die oordeelde immers: “Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie (…), en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt.” Ministers Hirsch Ballin en Vogelaar schreven als toelichting bij deze wet onder meer: “Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen.” (MvT 31 528, nr. 3). Het gaat puur om het elders wonen van de huurder. Of de inboedel wel of niet wordt meeverhuisd, is dan niet van belang.
Inmiddels heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in twee arresten van 11-12-2018 en 15-1-2019 geoordeeld dat verhuizing naar een gemeubileerde wisselwoning op zichzelf geen grondslag is voor afwijzing van de wettelijke verhuiskostenvergoeding en dat het bovendien niet ter zake doet of daadwerkelijk verhuiskosten zijn gemaakt.
Wettelijke vergoeding geldt óók als de huurder geen verhuiskosten heeft gemaakt.
Het gerechtshof merkt op dat de wetgever ervoor heeft gekozen om geen onderscheid te maken naar de duur van de verhuizing. het hof wijst erop dat de wetgever expliciet heeft overwogen dat ook als de huurder kort ergens anders moet verblijven, het minimumbedrag geldt. De wettelijke regeling ziet niet alleen op de kosten van het betrekken van de tijdelijke woning, maar ook op de kosten van het weer inrichten van de oorspronkelijke woning als de huurder daarin terugkeert.
Wordt uw woning gerenoveerd en maken die werkzaamheden het noodzakelijk dat u verhuist? Maak dan schriftelijk aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding en bewaar een kopie van uw brief.
mr Saskia van Gessel